오피스텔 취득, 보유, 양도 관련 세금 (주택수 포함관련)

최근 오피스텔은

대출 규제가 덜해

자금이 부족한 젊은 층에게 인기가 많고,

투·쓰리룸 형태의 중형급 오피스텔이 늘어나면서

아파트 대체제로 찾는 수요가 늘고 있어서다.

여기에 일반 주택보다

각종 세금이 상대적으로 덜 부과된다고 여겨지며

투자 수요도 몰리고 있다.

 

오피스텔을 취득에 관련된 세금 : 취득세 


오피스텔을 최초 분양 및 매입할 때는

 취득세 중과를 걱정하지 않아도 된다.

오피스텔은 태생이 업무시설이므로 

현재 주택이 몇 채가 되든 상관없이

오피스텔 매입 시 무조건

상업용 부동산 일반 취득세 세율 4.6% 이다.

 

건물분에 대한 부가가치세 10%는

기본적으로 부과된다.
부과된 부가세는

일반 임대 사업자 등록을 하면 

전액 환급받을 수 있다.

더불어 알아두실 것은 

공시가 1억 이하의 소형 주택은 

주택 수에 포함하지 않는다. 

또한 지방세법 시행령 제28조의 4에 의거

 '시가 표준액 1억 원 이하의 오피스텔은

주거용으로 사용하더라도

주택 수에서 제외'한다는 조항이 있다. 

 

 

 

 

오피스텔을 매매할때

그 용도 확정 여부와 주택 취득 순서에 따라

부과되는 세금이 차이가 날 수 있어 유의해야 한다.

 

 

2020년 7월부터 다주택자가 주택을 살 때는

취득세를 중과하고 있다.

주의할 점은 여기서 오피스텔도 '주택 수'에 포함된다.

2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔은

주택 수에 포함되므로 

 매입 순서가 바뀔 경우(오피스텔 먼저 사고 -> 일반 주택 매입)에는

주택 수에 포함되므로

다른 주택을 살 때

취득세 중과세는 조심해야 할 부분이다.

주거용·업무용 세금 기준 서로 달라

오피스텔은 어떤 용도이냐에 따라 

적용되는 세금이 달라진다. 

기업이나 개인이 사무·상업시설로 사용하는 업무용 오피스텔은 

주택으로 분류되지 않는다. 

따라서 주택 수에 포함되지 않아 

다주택 중과 대상이 아니다. 

업무용 오피스텔은 

부가가치세법상 일반사업자에 해당되며

 임대료 수입에 대한 

부가가치세와 소득세를 내야 한다.


반면 일명 ‘아파텔(아파트+오피스텔)’로 불리는 

주거용 오피스텔은 주택법상 ‘준주택’에 해당된다. 

기존에는 주택 수에 포함되지 않았지만 

지난해 정부가 발표한

 7·10대책 이후 규정이 바뀌게 되면서다.

 따라서 주거용 오피스텔을 보유할 경우 

유주택자로 간주돼 취득세·양도소득세 등이 부과된다.


주거용 오피스텔의 취득세는 

취득 순서에 따라 세율이 달라질 수 있다. 

기존에 아파트·빌라 등 일반 주택을 보유하고 있으면서 

주거용 오피스텔을 취득한다면 취득세는 

기존 보유주택 수와 관계없이 4.6%가 된다. 

반대로 주거용 오피스텔을 1채 보유하고 있으면서 

아파트·빌라 등 일반 주택을 취득한다면

 8%의 취득세를 내야 한다.

 보유하고 있는 오피스텔이 두 채 이상이거나 

오피스텔과 일반 주택을 합쳐 두 채 이상이라면 

새로운 주택 취득시 12% 중과된다. 

 

만약 무주택인 상태에서 

일반 주택과 주거용 오피스텔을 모두 사고 싶다면 

일반 주택부터 취득하는 게 더 유리한 이유다.


주거용 오피스텔의 양도소득세는

 일반 주택과 똑같이 적용된다. 

다른 보유 주택과의 매각 순서에 상관없이 

양도세 중과 기준이 적용된다. 

다만 주거용 오피스텔 1채만 보유한

 1가구 1주택자의 경우

 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

용도 정하지 않은 분양 오피스텔은 주택 ‘미분류’

다만 오피스텔을 분양받은 경우 

주거용인지 업무용인지 그 용도를 확정짓기 전까지는 

다주택자 세금을 중과 받지 않는다. 

용도를 확정해 실제 사용하기 전까지는 

취득세·양도세 산정 시 

아직 주택으로 계산되지 않기 때문이다.

마찬가지로 청약 시에도

주거용 오피스텔은 주택으로 간주되지 않는다.

따라서 기존에 주거용 오피스텔을 보유하고 있더라도

신축 아파트를 분양받을 때

청약요건이나 자격 등에 별다른 제약을 받지 않는다.

https://www.asiae.co.kr/article/2021092016482246334

 

오피스텔 보유에 관련된 세금

주거용 오피스텔을 소유하면 

주택 수에 포함 재산세, 종합부동산세 과세대상이다. 

1주택자의 종부세의 경우 

세액공제 등의 혜택을 받을 수 있는데, 

주거용 오피스텔을 추가함으로써 

상황에 따라 세금 폭탄이 될 수도 있다.

주거용으로 사용 시

지자체에서는 주택분 재산세를 과세하는 데

이런 경우 보유 주택 수에 포함된다.   
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오피스텔 양도에 관한 세금

오피스텔은 업무용으로도 사용할 수 있고,

주거용으로도 가능하다.

업무 용도로 사용한다는 의미는 

임대인이 일반사업자등록이 있고

 이를 사용하는 임차인이 사업에 사용한다는 의미인데

물론 임대에 대한 부가세를 납부해야 한다.

임차인은 주민등록을 이전하면 안된다.

이런 업무용 오피스텔은

당연히 주택 수에서 제외되므로

아무런 문제가 없다.
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하지만 오피스텔을 주거용으로 사용하면

주택 수가 증가되어 양도소득세에서 문제가 발생한다.
'주거용 오피스텔'이란

지자체 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어

주택분 재산세가 과세 중인 오피스텔을 말한다.

 

일반적으로 오피스텔의 재산세는

 업무분보다 주택분이 저렴하다. 

그래서 본인이 직접 주택용으로

 지자체에 신고한 경우도 있고, 

주택임대사업자등록을 하면 

주택분으로 과세된다.         

​2020년 8월 12일 이전에 취득한

주거용 오피스텔은

주택 수 산정 기준에서

취득세에서만 주택 수에서 제외되며,

보유세와 양도소득세에서는 주택 수로 산정한다.
​
2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔은

취득세, 보유세, 양도세 주택 수에 포함된다.

시가표준액 1억 이하 오피스텔 또한

취득세만 주택 수에서 자유롭다.
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오피스텔의 양도소득세는

특히 조심해야 한다. 

양도 당시의 실제 용도에 따라 

주택 수에 포함되므로

 지자체에 업무용으로 등록 및 1억 이하를 불문,

 주거로 실제 사용하면 주택 수에  포함된다

 
1주택 + 1오피스텔을 보유한 분들은

대개 양도 차익이 적은 오피스텔을 먼저 파는 경우가 일반적이다. 

 이때 알아두셔할 내용이 하나 더 있는데

오피스텔을 판 날부터

기존 주택 보유 기간이 다시 리셋되는 것에 주의해야 한다.

거주주택 비과세를 받기 위해서는

최종 1주택(오피스텔판 날부터) 보유 기간을 다시 계산해야 한다.